En 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présentait des conditions d’octroi plus strictes que les années précédentes. L’objectif était de prévenir les attributions de prêts abusives de la part des banques. Cependant, après la crise, le HCSF a revu sa copie. CityLife vous en dit plus sur les nouvelles conditions d’octroi des crédits immobiliers.
Le taux d’endettement
Depuis 2021, les emprunteurs bénéficient d’un taux d’endettement (aussi appelé taux d’effort) de 35 %. Il était de 33 % auparavant. La capacité du remboursement des ménages a donc augmenté. Même si cette revalorisation peut paraître légère, certains d’entre eux peuvent à présent représenter leur dossier grâce à ces deux points supplémentaires.
De plus, les banques doivent maintenant prendre en compte le coût de l’assurance de prêt dans le calcul de ce taux, en plus des divers remboursements d’emprunt. Avant, ce n’était pas obligatoire, mais le Haut Conseil de Sécurité Financier souhaite plus que jamais favoriser l’accession à la propriété pour tous.
La durée de remboursement
Avant la dernière intervention du HCSF, la durée de remboursement était fixée à 25 ans, quel que soit le projet immobilier. Depuis l’annonce des nouvelles mesures, cette durée est passée à 27 ans pour deux cas précis :
- Les crédits immobiliers attribués pour l’acquisition d’un logement neuf ou d’une construction (VEFA, maisons individuelles…) ;
- Les crédits pour les logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation.
Sont compris dans ces travaux la construction de nouvelles surfaces (habitables ou annexes), l’assainissement, l’aménagement, la rénovation énergétique et le rafraîchissement du logement.
La marge de dérogation des banques
Si elles le souhaitent, les banques peuvent déroger aux mesures imposées dans la limite d’un pourcentage calculé à partir de leur production trimestrielle de crédits. En 2020, celui-ci était de 15 %. Il atteint désormais 20 %. Cet assouplissement permet aux banques d’étudier les dossiers au cas par cas et de délivrer un crédit aux ménages dont le reste à vivre est suffisant. Le reste à vivre englobe les revenus restants après le paiement des charges et des crédits à la consommation s’il y en a.
L’objectif de ces nouvelles conditions
La crise sanitaire a heurté de plein fouet une partie des ménages : les plus modestes et les primo-accédants. L’objectif de ces nouvelles mesures est de ne pas pénaliser ces acquéreurs souhaitant devenir propriétaires. C’est pour cette raison que le HCSF a décidé d’augmenter le taux d’endettement.
Ces deux catégories d’acquéreurs avaient également plus de mal à acheter dans le neuf, car cette durée ne prenait pas en compte le différé d’amortissement d’un ou deux ans. La vraie durée de capacité d’endettement s’étendait alors sur une période de 23 ou 24 ans. Bien évidemment, c’était une conséquence pénalisante pour les ménages puisqu’elle réduisait leur capacité de remboursement.
Les nouvelles conditions d’octroi des crédits immobiliers sont donc plus souples et inclusives que les années précédentes. Avec des taux toujours très bas, c’est le moment idéal pour renégocier son prêt immobilier !