Après un décès, s’il y a plusieurs héritiers, ceux-ci deviennent propriétaires des biens immobiliers du défunt au sein de l’indivision. Les biens appartiennent alors à l’ensemble des héritiers. L’indivision prend fin lorsque les héritiers se sont partagé les éléments de la succession. Cependant, il peut arriver que des conflits entre les héritiers surviennent et bloquent le processus de partage. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour sortir d’une indivision successorale, même en cas de désaccord entre les indivisaires. Citylife vous livre son expertise immobilière sur l’indivision successorale et les recours possibles afin d’en sortir rapidement.
La convention d’indivision
Pour éviter tout risque de blocage avant le partage de la succession, les héritiers peuvent rédiger une convention collective où ils établiront les règles du fonctionnement de l’indivision.
La convention doit notamment inclure la liste de tous les biens à hériter et mentionner les droits de tous les indivisaires. Il est obligatoire que cette liste soit établie par un notaire si l’héritage contient un bien immobilier, que ce soit un appartement (3 pièces, duplex ou studio) ou une maison.
Cette convention peut aussi indiquer le nombre de voix minimum à atteindre pour que chaque décision à prendre soit validée, la répartition des dépenses entre les héritiers ou encore définir la manière dont sera calculé le prix de vente d’un bien. La convention permet ainsi aux indivisaires d’anticiper le paiement des factures ou des frais d’entretien des biens jusqu’à leur vente.
La cession des droits dans l’indivision
Si un conflit s’est installé à cause d’un bien spécifique, il est tout à fait possible de résoudre le problème en le vendant à l’amiable entre co-indivisaires. L’indivisaire souhaitant récupérer le bien peut alors proposer aux autres héritiers de payer leurs parts afin de les racheter. Cette solution peut notamment permettre aux héritiers d’obtenir un apport financier conséquent en cédant leurs parts.
Il est également possible à un indivisaire de proposer à un tiers de racheter sa part. Cependant, dans ce cas, les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils sont prioritaires par rapport à un tiers au moment d’acheter la part à vendre. Ils ont alors un mois pour exercer ce droit. Dans le cas où plusieurs héritiers indivisaires souhaiteraient racheter une part, ils pourront l’acquérir proportionnellement à leur quote-part dans l’indivision.
Dans le cas où les indivisaires n’arriveraient pas à se mettre d’accord sur la valeur du bien, ils peuvent avoir recours à des enchères notariales. Le notaire s’occupera alors de tout le processus de vente, notamment de l’estimation du prix ou encore des visites.
Le partage judiciaire
Si aucun arrangement ne peut être trouvé à l’amiable, il est possible d’avoir recours à un juge afin d’obtenir l’accord pour vendre ou le partage judiciaire des lots.
Dans le cas d’un partage judiciaire, le juge fera d’abord appel à un expert judiciaire ou à un notaire, qui sera alors chargé d’estimer les biens en présence, puis d’ordonner leur partage ou leur vente aux enchères.
Même si, en principe, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord unanime des héritiers, elle est également possible lorsque le refus d’un des co-indivisaires « met en péril l’intérêt commun ». Cette mise en péril se caractérise par « une menace ou encore l’idée d’un préjudice susceptible d’être causé à l’intérêt commun ».
Il est aussi possible de vendre sans l’accord unanime quand un ou plusieurs indivisaires titulaires de deux tiers minimum des droits indivis souhaitent vendre. Il revient alors au président du Tribunal de grande instance d’autoriser ce type d’exception.